不動産鑑定の現場帳

新年おめでとうございます。
今年もよろしくお願いいたします。

紅白を見てから伊勢原大神宮に初詣に行きました。
当地が伊勢原と呼ばれる由来となった神社です。

健康に穏やかな１年になることをお祈り申し上げます。

前の会社を退職して５年たちました。建設業を取り巻く環境の激変は報道されているところですが、営業マンの役割も大きく変わったそうです。

昔は営業→工事がメインライン。積算、購買、技術等はそのスタッフだったのが、今は積算・購買を中心に施工部門が取り組み案件単位でPJチームを束ねる、営業は対外窓口役は変わらないものの普段は外回りよりも積算サポートの役割が増しているそうです。

入札制度が価格だけでない「総合評価」方式に変化し、一団となった組織の総合力勝負のためでしょう。

かっては、普段は遊んでても独自の切り口や人脈でキーマンから太い情報を取り、働きかける、または地道にこつこつ足で情報を集める･･･清濁併せのむ個性的な営業の先輩がたくさんいました。
億・十億単位の仕事が、個人の職人芸的な組み立てで受注が決まることも珍しくなかったと思います。

今は、発注情報も公開の時代になり、「営業マン」の力量で勝負する舞台が小さくなったのでしょうか。

どの業界・会社・勤める個人も時代の変化に柔軟に対応しないとならないのは自明のことですが、ものさしががらっと変わるとつらいものがあります。
今は定年になったバイタリティーと人間味にあふれる先輩方を思い出しました。

甲府はホームで勝つだろうから自力勝利するしかない、
スカパー見れないのでネット速報にへばりついてたら、前半あっというまに０−２、甲府は２−０。

なにやってんだよう･･･
と思ったら前半終までに２−２に追いつき、お〜！

後半はネットの更新が遅くて、戦況がわからず待つのみ。
８分に勝ち越し点がはいったのがわかったのが４０分頃でしたので、ロスタイム過ぎしばらくたってから勝利確定がわかりました。

J１昇格おめでとう、平塚は盛り上がってるでしょう。
感動的な大逆転、うれしいです。

林地を勉強するとき、役所に置いてある各種の広報誌、パンフが参考になりますが、神奈川県森林協会発行「緑の斜面」の連載の「林道てくてく」シリーズは、エッセイとして大変おもしろいです。

紀行文や地図・写真はわかりやすく、一般のハイカーも十分楽しめるでしょう。
著者の瀧澤さんが、先人への敬意を持ち、林業・林道を愛し誇りとされていることが伝わってきます。

多くの観光客を集めている湯河原の梅林は、平成２年に治山事業のひとつ、保安林整備事業で整備されたことをはじめて知りました。

最新号（平成21年11月1日）では地元の「薬師林道」が紹介されてます。今度行ってみようと思いました。
http://www.k-crk.com/mori.html

アゥエーの甲府戦、おめでとう。
甲府は平成１７年入れ替え戦でＪＩ昇格、２０年に降格したけどベルマーレより厳しい戦いの経験を積んでいるチーム。
素晴らしい勝利です。元気がもらえました。

残り２試合、祈ってます。

Ｃ大阪と仙台がJ1昇格、おめでとう。
仙台は、去年の入れ替え戦で老かいなジュビロにかわされました。
その悔しさはものすごく強い、好不調は波があっても悔しさは１年間持続するだろうから、今シーズンは本命と思ってました。

ベルマがホームで引き分け、甲府がアウェイで負け、わずか得失点差１で3位浮上というか、横一線になりました。

次節１１／２１は甲府で決戦。
残り３試合のうちホームは、ベルマが１、甲府が２。
気持ち、意欲で勝ってほしいです。

先日、日本不動産鑑定協会主催の「不動産鑑定評価制度の見直しに関する研修」に出席してきました。

鑑定評価の技術基準（評価手法や手順等）の見直しではなく、鑑定とその周辺・隣接業務(価格調査等）の異同の明確化（どこが同じでどこが違うか）と依頼者への説明、その書面化などがテーマでした。

いわゆるフル鑑定と価格等調査で、引き合い時・受付時の重要性に変わりはありませんが、依頼者は、価格等調査とは「費用とボリュームが簡易だけど数字は鑑定評価と同じ」というイメージを持つ方が多い中、こちらは鑑定とはここ（省略するところ、第三者への効力・責任の範囲など）が違いますよと、いうことを理解していただくのに気を遣ってます。

事前の手間や負担はかなり増えますが、定型化された書面を活用すれば、説明をスムーズにでき、後日のトラブル防止にも好ましいと思いました。

お世話になっている業者さんのお話し。

厳しい状況に変わりはなく、何が厳しいかというと、地価が下がった、物件が動かないというのは結果であって、サラリーマンのお客様の収入減に突き詰められる。

予算減額・購入見送りはやむを得ないにしても、見込み客の中にリストラに見舞われた方もいて切ない。

仕入れは確かに買い手市場だが、エンドユーザーに敬遠される要素の多いものは安くてもダメ、かなり安くても絶対売れるという確信がないと怖くて動けない、１年２年前に売り出された業者売主物件がだらだら値下げしても残っているのが、そこら辺で目にする。

じゃあどうすればよいかというと、その物件の買い手の顔がはっきりつかめること、相場観で判断するのではなく、極端な話し一人でいいから先に買い手（出口）を確保できるかどうかが腕。

ここから先は企業秘密、みなさん暗中模索でしょうよとのことでした。

Ｂ．河川区域内かつ市街化区域の土地。
�@河川改修が行われ人工堤防ができて「堤内地」になったのに、従来の河川区域指定がそのままのケース。
・この場合、河川法上建築物の建築の許可がおりるか
・また河川区域からの除外の可能性とその告示時期の目処、が鍵となります
・その土地は改修済みだが、一連の事業区間全体の改修が終わらないと解除手続きできない、改修工事完了時期は予算等の制約で未定、ということがあります。

�A前々から河川区域内かつ市街化区域のケース。
・なぜそういう指定になったのかは、河川管理者、都市計画担当者両方の説明を総合してもはっきりしないことが多いでしょう。
・人工堤防が存在しない自然堤防の箇所では、図上で一律的に標高線をもって「堤防界」を定めた区域もあるそうです。
そのとき「誤差」があったのかもしれません。
・あるいは、第1回線引き（昭和４５年）当時、河川区域内にすでに建っていた建物敷地（宅地）を救済するために、その一角を市街化区域に含めたのかもしれません。

・この場合、河川法上建築物の建築の許可がおりるか、現在宅地利用中ならばその継続性（建て替え・増築）が担保されるか。
・そして「高水敷」特有の災害危険性の減価がポイントでしょう。
・過去の浸水実績は判定根拠になります。ただし、近年異常大雨やゲリラ豪雨が増えていることについても何らかの考慮も必要と思われます。
（このシリーズおしまい：私見が含まれ内容は必ずしも正確ではありません）

都市計画法で定める「市街化調整区域」とは、市街化を抑制すべき区域。
「既存宅地」等の例外を除き、原則として建築物の建築＝建物敷地（宅地）利用は出来ません。
市街化区域にくらべ利用価値は劣り、価格も相当低くなります。

河川に近いところの都市計画法の線引き（市街化区域と市街化調整区域の境界）の決め方について、某役所の都市計画担当者に伺ったことがあります。

第1回線引き（昭和４５年）のとき、河川に近いところの都市計画の線引きは、当時の「堤防界」が基線だったそうです。

河川区域と市街化調整区域はかぶり、どちらも宅地利用できないのだから、なるほどです。
ところが実際には両方が微妙に違うことがあります。

Ａ．河川区域外かつ市街化調整区域内
・このケースは、通常の市街化調整区域の土地と同じ様に評価できるでしょう。
・あと「河川保全区域」の規制の考慮が必要ですが、市街化調整区域内の土地は建物建築ができないため影響の度合いは小さいと思われます。
・「河川保全区域」とは、原則として河川区域の境界から50メートルを超えてはならない範囲で指定され、土地の形状を変更する行為や工作物の新築を行う場合は、河川管理者の許可が必要となる区域です。
（つづく：私見が含まれ内容は必ずしも正確ではありません）