不動産鑑定の現場帳

知り合いの業者さんの話

他に変わったところでは「動物病院」。
お客さんは車使用だから郊外型のコンビニ跡は良し、
現在主流の新規コンビニほど駐車場台数はいらない、旧スペックでよろしい、
商圏エリア的にも、まちなかは伝統ある獣医さんとラップしがちのため、
新規開院は郊外立地が適している場合が多いそうです。

それと「選挙事務所」
特定の議員、政党が長期使用することが多いが、まちなか立地のものは
選挙ごとに借り手が変わる物件がある。
そこを使うと当選する、というい験のいい事務所があるそうです。

それでは閉店したコンビニ店舗の後利用はいかに・・・

生活圏や車で通るところを見る範囲では、
１．駅近や住宅街
診療所、歯科医院、飲食店（中華・ラーメン系が多いようです）、居酒屋、コインランドリー、
学習塾、めがね店、ペット美容など

２．郊外ロードサイド
リフォーム業の事務所、運送会社の事務所など

コンビニからコンビニは殆ど見受けられません。
コンビニ立地にいまひとつだから撤退＝同業他社も敬遠するのでしょう。
他に考えられるのは、ＦＣ契約により同業他社の誘致は制限あり、
または、見た目は閉店でも賃借契約有効期間中の場合、本部は家賃を払いつづけており、
転貸先を選んでいるのかもしれません。

最近開店する沿道コンビニは、駐車場スペースが広いのが主流のようです。
店舗が約500�u、駐車場が約1,000〜2,000�u程度でゆったり20〜30台は停められます。

新規開店もありますが、近くの既存店舗のスクラップ＆ビルドによる移転が多いように思われます。
競合店を含め商圏キャパが決まっているのでしょう。
近くで新しく拡幅された道路沿い、角地で交通量の多い道路の出入り便利な場所に移転したもの、
前の店舗と殆ど変わらないが駐車場が2倍以上になったものなど・・・

収益性を左右するのは、立地もさることながら駐車場容量ということでしょう。

この度の東日本大震災でお亡くなりになられた方々にお悔やみ申し上げるとともに、被災された皆様に心よりお見舞い申し上げます。

おかげさまで宮城、岩手の親戚・友人は無事でした。
被災地の状況はテレビでは伝わらない、大変な思いだったそうです。

浦安・横浜港北区金沢区等で発生した液状化、相模湾沿いの低地における「想定外」の津波等、これから土地の安全性をどうとらえたらよいのでしょうか。
現状では指針や市場での目安はなく、非常に難しいです。

神奈川県は液状化が発生した地域でボーリング調査を実施することを決め、「津波検討部会」が５月１３日にスタートしました。
見直し結果に注目したいと思います。

この度の大地震により被害を受けた方々に、心よりお見舞い申し上げます。

押し寄せる津波に唖然としました。
今この瞬間巻き込まれている人がいることを想像すると、声が出ませんでした。

岩手の漁港に勤めている友人の安否がわかりません。
津波の映像が流れたとき思わず目を背けました。

消防、自衛隊の皆さん、頑張って下さい。
一人でも多くの命が救われることを祈ります。

明けましておめでとうございます。
皆様、良い年になることをお祈りします。

箱根駅伝の４〜５区あたりで、以前評価した場所が画面に映るときがあります。
あそこはあーだった、とかブツブツ言いながら、テレビを見ています。
（毎年同じことで恐縮です）

今年はブログ書き込みを増やそうと、月３回更新の目標を立てました。

現地を見るとき、１．案内者がいる、２．いない、そして３．不動産の所有者やお住まいの方に悟られぬよう慎重にで確認してほしい（もちろん一人で）、という事案があります。

最後のは短時間で目立たぬよう、手際よく終わらせなくてはなりません。
普通は現地調査･役所調査はオーバーラップしながら進めますが、役所先行、ストリートビューなどでなるべく事前に状況をインプットします。

身なりは上下作業服が基本、昼間の住宅街でスーツ姿は目立ちます。公共物である道路とその境界・上下水道管埋設状況は調べるのはやましい行為ではないですが、目線は殆ど下向き。
メジャー・スケールは必須で、資料・図面をはさんだ「用箋ばさみ」を持って行くかどうかはケースバイケース。カメラは胸ポケに入れ、撮るときだけ出しすぐにしまいます。

悪いことをしているわけではないのですが、不用意なことを避けるために神経を使わなくてはなりません。

昨日の名古屋戦、応援にいってきました。
ベルマーレは最下位決定、名古屋は今日勝てば優勝あり得る、と真逆です。
この前のマリノス戦のようになぶられっぱなしでつらい悲しい思いはしたくない、戦う気持ちを見せてくれればそれでよしです。

開始１０分過ぎる前にケネディともうひとつ、危ないシュートをＫＰがナイスセーブ。あれが入ってたらワンサイドになってたかも〜
その後は、シュートでフィニッシュまでもっていくことが多くほぼ互角。
結果は負けでしたが、満足感というか来て良かったです。

終了後、Ｊ１の優勝セレモニ−を見ました。ビッグクラブの名古屋でさえもこれが初優勝。本当に嬉しいだろうな、おめでとう。
最初から下に着ているオレンジのユニホームで応援しても構わないのに、名古屋のサポーターはホームに気を遣ってくれてたようです。スタンド側のサポ−ターは１点取ってから上着を脱ぎだし奥ゆかしい。

貴重な瞬間に平塚で立ち会えよかった。
選手、チームスタッフは色々と感じいったことでしょう。次の試合、来年につなげて欲しいです。

代表選手の多いマリノス、中でも俊輔が見たい、と家族全員で行ってきました。
日産スタジアムは席にもよるがグラウンド内の選手は遠いけど、ここ平塚は表情までわかります。マリノスサポーターもどうだ、うらやましいだろう、と思ったら開始早々ＰＫ献上。まずい、フロンターレ戦の大敗がよぎりました。

それにしてもなぁ〜、力の差を認めざるを得ない、個人のフェイントでＤＦかわされフィニッシュされた３点目がこたえました。後半１点（ＰＫですが）取ってやっと勢いが見られたけど、なんだろう、自分たちは弱いと選手が意識しながらやっている感じ。もっともっと見る人を熱くさせてほしい。

俊輔、中澤、山瀬達のプレーを見られたのは満足でしたが、帰りはやっぱり悔しくがっかりしました。

先日参加した不動産セミナーでのテーマは、「検索サイトとホームページの活用ノウハウ」でした。
「不動産情報サイト事業者連絡協議会」の一般ユーザーアンケート調査によると、
1番：不動産物件情報サイト・ポータルサイト５２％
2番：住宅・不動産会社のホームページ　　　４２％　
この２つの情報源が圧倒的です。

自分ら一昔の世代は「住宅情報誌」が一番だったと思いますが、現在は4番手で約２６％。
もう一つ新聞チラシも１１％程度で、媒体効果はかなり低くなりました。

時代は移り、自分の経験則は世の中とずれてきていると、常に自覚したほうが良さそうです。