不動産鑑定の現場帳

一戸建またはマンションをひとつ以上残し、相続人が２人以上いる方は、お子様方に財産分割について親の意思を伝え、できれば遺言書等で書面に残すことが望ましいです。

不動産だけならそれ相応に客観的で合理的な結論を導くことができますが、「晩年の親の扶養・介護負担（金銭・労力）」、「一次相続で共有相続した土地の固定資産税の負担経緯」、「相続人間での経済状況の違いや配偶者の意見の影響度」などが絡むと難しくなります。
当事者同士の問題がゆえにこじれると大変です。

子供たちの間で不要なトラブルを避けるためにも、親は元気なうちに準備した方がよいでしょう。

土地を守り次代へ継ぐことを日頃から考えている資産家層よりも、無防備な普通のサラリーマン世帯の方が相続トラブルに見舞われるリスクが高いように思われます。

（秦野市葛葉川）

ごく普通のサラリーマン家庭のケース。

評価対象不動産は、サラリーマンだったお父様が生前買った都区部近郊の一戸建５０坪のご自宅。このたびお母様が亡くなり、同居していた次女夫婦がその土地建物を相続し、引き続き住むことで長女・弟（長男）と基本的に合意しました。

資産状況は自宅以外に不動産はなし。現金証券等の金融財産は一回目の相続のときに分配したそうで、お母様の通帳に少し残ってるだけだけだそうです。

大きな財産は自宅だけですが、物理的に分けることはできません。
したがって自宅の評価額を基に、他の兄弟間で代償分割、次女夫婦が金銭を支払うことになりました。

そこで次女夫婦様より鑑定評価のご相談をいただきましたが、極力低めをお望みのこと。お気持ちは当然分かりますが、専門家として他のお二人に説明責任を果たせる価額でなくてはなりません。

受付の打合せは依頼者様とですが、頭の中では同時に他のお二人と対面しています。

こういう場合の鑑定士としては、ご兄弟３人よりのご依頼が理想ですが、利害相反関係があるから鑑定士の出番があるのも真実であり、実際にはなかなか難しい。

悩ましかった案件は数多くご紹介したいと思う反面、不動産鑑定士には守秘義務があるうえ、依頼者や相談者のお気持ちを察すると書きづらいものです。

個人の方からのご相談は「相続関連」が多くを占めており、心情的につらい内容をお伺いすることになります。

相続と鑑定というと、流れからは次のように分類できるでしょう。
１．代々の資産家が法務会計・相続コンサルタントに委託する生前対策のサポート。
２．相続後に評価減の可能性の検討。
３．相続後、共有財産の分割にあたっての時価評価。

現在、相続税を納税するのはざっと２０人に１人位だそうです。その内、相続不動産を鑑定評価することによって評価減につながる方は、エイヤで５〜１０人に一人位でしょうか。

国税局の財産評価基準は時価より低くなるよう設定されているため、基本的には時価＝鑑定評価が逆転するのは少数となります。すなわち、１．２．のケースは絶対数として少ないでしょう。

相続評価＝大地主の節税関係というイメージが浮かびますが、実際は３．のケースが多くなります。

ＧＷだし天気もいいし、相手は１位のセレッソだし応援に行こうと思い、ついでに家族声をかけたら全員でいくことになりました。

しかしセレッソは強い、中盤でボールを絡め取るのが上手で、ボールを殆ど保持。ベルマは体張って奪っても前に人が少ない、なんか難しいパスを３つ位やってるうちに４つめにはしっかり奪い返され、守備に専念する時間が多かった。

危ないところで与えたＦＫをセレッソがはずしてくれて助かりました。
素晴らしいゴールとキーパーのナイスセーブ連発、１位相手に勝って１位奪取を見れたのは最高嬉しいです。いいプレゼントをもらえました。
http://www.bellmare.co.jp/

先日地価公示が発表されました。
神奈川県の県央〜西湘は、ミニバブルに殆ど縁がなかったことが幸いし、投資資金の流入及びその反動の流出もなく、下落率は川崎・横浜市に比べれば小さいです。

しかし今年に入ってから経済指標はおしなべて厳しい状況です。地元でも主力産業の自動車部品メーカーの減産や工場廃止・集約が報道されており、実体経済の動向が地価に大きく作用してくると思われます。

さて、線引き素案情報の最後。
茅ヶ崎市・寒川町
�@萩園上ノ前地区　8.3ha　工業系　区画整理予定
�A田端西地区　　 23.6ha　工業系　区画整理予定

いずれも「さがみ縦貫道」IC周辺で工場等の誘致を図る地区です。�Aは平成のはじめ頃から構想があったところと記憶しています。
この他新幹線新駅倉見地区は、特定保留フレームまではいかないものの「土地利用検討ゾーン」の位置づけになりました。

平塚市
市街化編入予定
�@寺田縄・豊田・岡崎地区　2.3ha　DID地区にて編入
特定保留フレームはなし。
新幹線新駅大神地区は、寒川町同様「土地利用検討ゾーン」です。

伊勢原市
市街化編入予定
�@笠窪地区　　　　3.6ha　住居系　区画整理予定
�A市役所周辺地区　4.0ha　業務系　開発許可

�@は過去2回特定保留フレーム地区指定でした。長い景気低迷を受け地元は区画整理に慎重な姿勢をとっていましたが、編入に向け舵が切られた模様です。
特定保留フレームはなし。
近年開通した県道横浜伊勢原線の沿道地区が「土地利用検討ゾーン」となりました。

（鎌倉若宮大路：三分咲き）

横浜市の線引き素案です。

特定保留フレーム地区は、「泉ゆめが丘地区」　25.1ha　住工系　1箇所　

相鉄線ゆめが丘駅と市営地下鉄下飯田駅が開業した1999年より地元地権者を中心としてまちづくり活動が行われてきました。
現在、横浜市の支援を受け「泉ゆめが丘土地区画整理組合設立準備会」に進んでいます。

市街化編入予定箇所でまとまった規模のものは次のとおり。
１．中区南本牧地区　　24.2ha　工業系　　公有水面埋め立て
２．青葉区市ケ尾町地区 4.1ha　沿道サービス系　　人口集中地区
３．旭区上白根町･同2丁目地区　　6.0ha　住居系　　　人口集中地区
４．旭区今宿南地区　　1.1ha　　住居専用地区　　人口集中地区
５．旭区市沢町、保土ケ谷区新桜ケ丘2丁目地区　6.7ha　住居系　　人口集中地区
６．青葉区鴨志田町、すみよし台地区　21.5ha 工業系　面的整備済み

横浜ＦＣ戦、カズの最年長出場記録はすごい。そして反町監督初戦勝利。ハッピーバースデーだそうでおめでとうございます。昨日のＮＨＫ７：００のニュースではカズがメインだけどベルマ勝利の試合結果も報道されてて嬉しかった。
スポーツ新聞にも監督誕生日が大きく載ってました。

勝てば自然と注目されますが、ネームバリューある監督が就任して、今年のベルマはメディアに取り上げられる機会が増えそうです。

長丁場だから、いいとき悪いときあるけれど、勝ち点を重ねていってほしいです。

大規模修繕工事費はどの位かかるのか。

実務者向けの好著に、住宅新報社「管理組合のためのマンション大規模修繕のポイント」があります。概略を引用すると･･･
・首都圏サンプル数47、延べ床面積878.53〜53,000�u、戸数15〜900戸、階数3〜14、建設時期を含めかなりのバラツキがあります。
・単純平均値10,000円/�u程度。
様々な切り口から工事費を分析しています。

管理と大規模修繕計画の進め方、施工会社の選定方法、設備や部位の修繕サイクルや費用のポイントなどがわかりやすく、管理組合理事さんにも一読をお勧めします。

個別性を無視した乱暴な試算ですが、80�u、3LDKのファミリーマンションだったら1戸あたり80万円が目安でしょう。

新築費を100としたらどの位の割合になるのか。
建物のグレード、建設物価も時期や地域で異なるため、一概にはいえませんが、仮に築後10年で当時の工事費が200,000円/�uだったとすると、約5%です。

ところで、先日、東京都庁舎の改修費が今後10年間で780億円と発表されてました。
建設後18年、約1600億円の建設費の約50%となります。
都庁舎は防災センターを抱える高機能な事務所ビルです。一般のマンションに比べ空調設備の割合が高いためですが、規模が大きい超高層ビルのため、足場を組めずゴンドラなどを用いた地道な交換作業に拠らざるを得ないことも要因です。

そうなると、超高層マンションの大規模修繕工事費も相当割高になることが考えられます。低中層マンションのように足場を組んで一気にやることができないので、倍の費用はかかるとの見方もあるようです。

超高層マンションの大規模修繕工事は、まだデータ不足でコスト・技術も未知の領域が多いといわれています。
割高な修繕工事費、さらには将来の解体・建て替え費用も一般マンションに比べかさむことも潜んでますが、素晴らしい眺望やステイタス、希少性と引き換えだから許容できると、要は納得していれば問題ありません。

中古マンション、特に超高層タワーの購入を考えている方（不動産投資家も含む）は、大規模修繕工事計画について具体的に説明を求め、将来出費を理解してから判断していただきたいと思います。
（このシリーズおしまい）

事例では、いずれも業者の「調査・確認・説明不足」が認められ補償することになりました。 中古マンションを買うときは、媒介業者より修繕計画の規模・時期、積立金残高、特別負担金の有無、全体の滞納状況等について、細かく説明してもらいましょう。 極端ですが、築後１０〜１３年前後の中古マンション購入するときは、「大規模修繕委員会」の責任者になることを想像するのが良いかもしれません。 （大規模修繕工事計画の内容はどうか、お金はちゃんとあるのかなど） 少しでも安くて良い物件を探し、有利な条件のローンを組むのに労力をはらっても、いきなり積立金不足の奉加帳が回ってきたり、特別負担金を請求されたらたまったもんじゃありません。 その他、講習会で紹介された中古マンションの紛争事例 １．駐車場ありとの説明を受けて中古マンションを購入したが、管理組合から「前所有者は確かに駐車場の使用権をもっていたが、管理規約では、区分所有権を譲渡した場合には、その所有権は消滅し、譲受人は順番待ちになる」といわれた。 （よくある話しだそうです） ２．ルーフバルコニーの木造増築部分が、違法建築であることの調査確認を業者が怠い、購入後トラブルになった。 １，２とも市場価格に影響する要因であり、鑑定評価でも調べなくてはなりません。でも２のケースは、その存在を含め所有者・使用者に問いただし、回答をもらわないと分からないのが実情でしょう。 所有者の依頼で協力が得られるときはいいですが、第三者所有、とくに内密に作業をする案件の場合、管理事務所等に聞き込みするわけにも行かず、悩ましいところです。 （つづく）

講習会テキスト（出典：（財）不動産流通近代化センター編）より
紛争事例�@

・買主Ａは媒介業者Ｂの媒介により、売主Ｃより中古マンションを購入した。
・ＡはＢより、Ｃは管理費や修繕積立金の滞納はないとの説明を受けたが、購入後、マンション全体では多額の滞納修繕積立金があることが判明した。
・管理組合理事長の話では、滞納者に督促をしているが、目前に迫っている大規模修繕工事に間に合わないときは、他の所有者が立て替えするか、工事を見送るしかないとのことであった。

・ＡはＢに対し、Ｂがよく調査し説明すれば、このマンションを購入しなかったと損害賠償の請求をした。

紛争事例�A

・買主Ａは媒介業者Ｂの媒介により、売主Ｃより築後13年の中古マンションを購入した。その際、上下水道、水洗トイレ等、現状のまま普通に継続して使えるとのことであった。
・入居して1ヶ月後にトイレが、その直後に台所の給水管に水漏れが発生した。Ｂに苦情を申し入れたところ、引渡時に水漏れの事実はなかった、として修理を拒否されたため、自己負担で補修した。

・ところが入居2ヶ月後、管理組合から先の総会決議に基づき外壁、給排水設備の修繕工事を実施すること、特別負担金として1人当たり130万円を徴収する旨の通知があった。しかし、本件についてはＢからの説明はなかった。
・Ａは驚いて管理組合に確認したところ、総会決議が、書面による重要事項の説明直後で、本件売買契約締結日の前に行われていたことが分かった。
・Ａは、水漏れは物件の瑕疵であり調査説明が不十分であったとして、Ｂに対し特別負担金相当の130万円の損害賠償を請求した。
（つづく）